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律师为房地产开发企业 提供全程法律服务的操作技巧

律师为房地产开发企业 提供全程法律服务的操作技巧


                   —河南德典律师事务所主任  杨群州


 


  本人现担任几家房地产开发企业的常年法律顾问,直接参与企业的经营管理、法律事务和相关事务的谈判、协调工作,深知房地产开发企业是相当艰难。


一个房地产开发企业,相当于一个“小社会”,企业所函盖的内容几乎是包罗万象。单从政府方面,它包括土地、房管、建设、拆迁、水利、人防、消防、城管、防雷减灾、税务、自来水、电力、银行等十几家政府部门和国有单位;另从外协单位它包括拍卖、策划、设计、地探、审图、施工、监理、绿化、安防、销售、业主、物业、民工、边临等几十家。


由于房地产开发企业包括的内容广,这不仅要求一位执业律师应熟懂方方面面法律知识,更应该通过娴熟的知识巧妙的去解决开发中的一切事务。


一、应该懂房地产开发的整个流程。


房地产开发是个综合性的流程,有些是同时并进的,有些是单独实施的,应据情而定。


(一)房地产开发企业的设立。


设立一个房地产开发企业,与设立一个其他企业一样,都应进行工商登记注册。但不同的是还应具备一个开发资质。开发资质分一、二、三、四级,它们的注册资金、开发年限、建设面积、组织机构、开发区域等各不相同。对新设立的开发公司的资质为《暂定资质证书》,其期限为一年,一年届满后一个月内,根据企业的经营业绩向房地产开发主管部门申请核定资质等级,但最低不得低于四级资质企业的条件。


(二)开发前的准备工作。


1、土地的取得。


土地取得的方式很多,一般包括出让所得、转让所得、拍卖所得、农村集体土地所得。不过,现行的国有土地出让的使用权,在使用前一般都应经过国土部门的招、拍、挂程序,这样使国有出让土地的使用权更加公开、透明,限制了暗箱操作。办理了商住用地或住宅用地的《国有土地使用权证》,方能开展下步的一系列工作。


2、前期的可行性研究。


开发前,对取得意向宗地首先进行三大因素的研究。


政府政策因素。研究的内容主要是政府对土地规划、城市规划、地价杠杆作用、住房政策等因素。


‚环境因素。环境因素主要包括项目的自然条件,如地形、位置等;其次是城市的基础条件,如各类市政设施;再者是周围的环境质量,如人口密度、“三废”的污染等。


ƒ经济因素。经济因素主要包括当地的财政状况、消费、收入、商业状况等。


这三大因素,是决定开发商成败的关键,每一家开发商都应慎重对待,在此基础上,还向政府发改委提交可行性研究报告。


3、出台规划设计方案。


规划设计方案由开发商完成,聘请工程建设的设计院协助。规划设计方案主要涉及到产品的定位,其中包括各类经济指标,如建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度等。规划设计方案,不仅反映的是项目的各项布局,更重要是以备可行性研究报告、颁发《建设规划许可证》时使用。所以说,一份科学、合法、完善的规划设计方案,对前期手续的报批和后期的开发建设起到了关键性的作用。要想作好一份较为完美的规划设计方案,还要有房屋销售的专业代理公司作必要的市场调查,为规划设计方案提供相应的依据。


4、可行性研究报告。


房地产开发的每个项目,在开发之前,必须向政府发改委提交该项目的《可行性研究报告》。《可行性研究报告》的内容主要包括项目的概述、建设背景和必要性、选址和建设条件、房地产需求分析、建设规模、规划设计方案(此项工作应在提交报告之前完成)、建设进度安排、投资估价与资金筹措、财务效益初步分析等。该报告被批准后,政府发改委下发准予立项条件后,其他工作方能展开。


5、两证的申领。


凭政府计划部门的立项批文,根据要求提交的相关材料,到规划和建设行政主管部门申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。有了这两个许可证,开发建设方可拉开序幕。


6、建设工程的招投标。


商品房住宅的施工建设,必须面向社会公开招标。招投标主要涉及三大块,一是开发商招标文件的编制,二是施工企业投标文件的编制,三是招投标程序的进行。程序完成后经过评标,由开发商选择中标施工企业,发放《中标通知书》,确定中标施工单位。


7、施工等项合同的签订和《施工许可证》的申领。


据《中标通知书》,开发商与施工单位签订施工承包合同,即《建设工程施工承包合同》。据此合同和相关材料申领《施工许可证》,至此,开发项目进入全面施工阶段。在此阶段,还有很多合同需要签订,如景观绿化、用电用水、物业管理、网络通讯、安防等。


8、商品房销售。


房地产开发企业的重中之重是房屋销售,销售之前必须依规办理《商品房预售许可证》,没有预售许可证,所建房屋不得私自销售。销售环节不仅是单单办个证而已,这其中还包括销售队伍的组建、聘用,以及销售方案的策划。销售得好,开发商的资金回笼就快,销售得不好,会导致开发商资金链的断接。销售中还有一份关键性的合同,那就是开发商与业主签订的《商品房屋买卖合同》。


9、竣工交房。


房屋竣工验收合格后,就应向业主们交房办理产权登记等事宜,收回全部房款后,开发商的任务完成。


以上是房地产开发的基本运作程序,有些程序是交叉进行,有些细节程序没有写出来,仅是程序的一个梗概。只有熟悉了整个流程,才能更好的把握好各个环节。各个环节有各个环节的要点、要害,清楚了要点、要害,操作起来才能巧妙的去安排、去运作。作为开发企业的一名顾问律师,参与的主要是法律事务。参与的这些法律事务,主要应是事前的谈判、事中的合同签订、事后的纠纷处理。这三个环节把握得好,隐患就少。如果在整个法律服务过程中,技巧运用得当,纠纷几乎就不会发生。


二、房地产开发过程中的技巧运用。


只有熟悉了流程,只有熟练了流程,操作起来才能产生技巧。常言道:熟能生巧嘛!但是任何技巧都不能违背了法律的规定,任何操作过程必须在法律的框架下进行。


(一)巧选投标人。


商业中的招标竞争相当激烈,特别是工程建设尤为明显。招标人除编制好自己的招标文件外,更应该对投标人的资质、业绩、信誉、实力、管理等方面进行认真审查和考查。通常投标人不能少于三家,评标后对每一家进行打分,根据总分可分出一、二、三名。前三名都是候选中标人。第一名不是当然的中标者,第三名也不是绝对的落榜人。在这三名候选中标人中,再给我们一次筛选的机会。如果说我们编制的招标文件项目中的分数分配不当,还有的投标人压价明显,故意抬高自己的分数等,都有可能使我们招到不理想的合作伙伴,甚至是麻烦伙伴。所以,要充分利用最后一次选择的机会,认真挑选中标人,如有必要在中标通知书下发之前还有一段时间,可再作一次考查,挑选一个有实力、综合能力强、讲商誉的好的合作伙伴。


(二)施工图中的经济指标。


压缩了成本,效益自然会增加。有些开发商只知道成本高,建安费用大,找不到原因在哪里?压缩施工图中建安成本是关键的一步。


有些人认为,设计院设计的施工图会有什么问题,该咋设计就咋设计呗。其实不然,要想降低成本、增加利润的第一步就是在施工图的设计上,如设计中的钢筋含量上,按设计规范上的要求,每平方米的钢筋含量在50-70公斤,这一浮动就相差了20公斤。这20公斤意味着什么?假如建10000平方米的住宅,每平方米节约20公斤的钢材,就是节约200吨,每吨按5000元计,就是100万元。这一高一低,同样符合国家规范,成本就降低了许多。


(三)施工合同应粗中有细。


开发一个项目,涉及到合同有几十类,大都是方方面面的施工合同。无论是哪一类的合同都应该做到粗中有细。这里所说的粗是大的框架,大的原则,细是关键的要害部位。粗是争取合同的谈成,双方达到成交的目的,都不要斤斤计较;细是要害条款,是原则问题,不能随意放弃。


哪些是合同的要害呢?我们应总结开发建设企业的共性:一是质量,二是进度,三是结算,四是保修,五是稳定。这五项中结算和稳定又是两个关键。合同中的结算时间、结算标准、结算依据均应约定明确。结算是每个合同的集中点,它其中函盖了固定价、可变价;工程量的减少、增加、变更;施工地工程标准定额价,还是合同双方当事人所在地工程标准定额价,取费标准是不相同的。稳定问题,实际上涉及到民工的利益问题。由于开发商工程款支付不及时,有可能导致民工们闹事等现象的发生。在现实操作中有另一类情况不断出现,即开发商向施工单位付了工程款,施工单位没有及时向民工发放,致使民工的怨气撒向了开发商,给项目开发建设带来不稳定因素,有时败坏了开发商的良好信誉。所以说这方面的内容在与施工单位签订合同时,应有明确约定和制裁。


还有个别开发商,为了一己之利,在施工前不与施工单位签订合同,开发商仅承诺干着说着,但就是不签合同。施工单位认为,只要干那儿活儿了,能不给工程款吗?随着时间的推移,施工进度的开展,这中间的可变因素太多了:物价上浮、下跌了,施工单位心中无数,无法统筹,人心慌慌等,最后落下个半截子工程、烂尾工程,使开发商中途措手不及。所以说,合同是个双刃剑,不要仅意味着合同约束了开发商,而实际上约束的是双方。


(四)开发就是在抢时间。


房地产开发有句名言:耽误一天就等于耽误365天。虽然话过甚,但开发的现实中也的确如此。为什么开发商拿下一个项目要花费很长时间和精力,项目拿下后为何迟迟不能开工,开工后为啥又不能及时交住?原因都在时间上。开发商如何去利用宝贵时间,加快项目进度呢?


1、先建后批。


先建设后审批手续,其行为是违法的。但是在实践中经常发生此类事情,迫于无奈,为了符合现实,最高法以司法解释的形式开了个口子,但这个口子是有前提条件的,也是有原则性的。也正是这个口子,使工程进度加快。


2、先售后许。


开发商所建房屋,系开发商的产品,产品只有售出才能实现资金回笼和利润回投。但商品房出售前有个瓶颈,因为是特殊产品应有个《预售许可证》。如果等《预售许可证》全部办理完毕,再去展开销售工作,会严重影响开发商资金的周转。为了避免法规与企业利益冲突,在《预售许可证》尚未办理之前,开发商一般采取团购、内部自购、建立销售意向关系等方法,提前收回少量资金,缓解一下企业资金压力。在此方面,最高法也开了一个口子,便于实践中运用。


房地产企业,其本身所面临的问题多,应该直接办理和解决的问题也多,其问题的复杂程度还相当严重,所涉及的部门法律、规章也相当广泛。所以说,作为一名开发商企业的法律顾问,不仅是懂多少法律的问题,而且更为重要的是还要懂行,也就是房地产开发方面的各项业务。只有精通了行业,才能熟练的驾驭法律,操作起来就得心应手了。


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